农民朋友在城市购买房产后，村中的住房被闲置下来，不少农民朋友动了把宅基地上空置房屋卖出换取资金的心思。
自然人A欲受让某村村民B的宅基地，该自然人表示其并非该村村民，且其已有住房，该宅基地也不属于国家的试点改革地区，但村民B同意将其拥有的宅基地使用权转让给自然人A。
问：即使自然人A与村民B协商一致签订《宅基地转让合同》，该合同是否有效？若无效，则农村宅基地使用权转让应满足何种条件？
1、自然人A与村民B签订的《宅基地转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于村委会集体所有的土地，对其的出让、转让等行为均受到法律限制。宅基地使用权由农村集体经济组织的成员基于村民身份通过申请获得批准的方式取得，即宅基地使用权具有较强的人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，且本村村民只可同本集体经济组织成员进行内部转让。因自然人A并非该宅基地所在经济联合社组织成员，故A与B之间不能自由流转涉案宅基地，继而A与B签订的《宅基地转让合同》因违反《土地管理法》的强制性规定而无效。
2、宅基地使用权转让系宅基地使用权人将其所享有的宅基地使用权转让给他人，由他人支付对价的法律行为。一般认为宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)同一集体经济组织内部成员转让；(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为征得集体组织同意。因各地针对宅基地使用权所制定的政策不尽相同，故不同地区宅基地使用权的转让条件也存在一定的区别。
就前述第(2)个条件而言，国家就部分农村地区的宅基地进行了试点改革，在这些试点区域内，若宅基地满足一定条件，则其使用权可以实现自由流转，即可以向非同一集体经济组织内部成员转让宅基地使用权，但只有在试点区域内的宅基地才可按此种方式进行流转。
《中华人民共和国民法典》
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第十一条规定 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》
第七条 在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。
